За что вы уже заплатили, полный перечень работ капитального ремонта МКД

Вы платите взносы каждый месяц – но знаете ли вы, что именно вам обязаны отремонтировать? Разбираем полный перечень работ, которые входят в капитальный ремонт МКД по закону, и объясняем, за что вы уже заплатили, а за что – нет.

Капремонт и текущий ремонт – в чём разница

Путаница между этими двумя понятиями обходится жителям дорого: люди требуют не то и не от тех, а УК законно отказывает – и оказывается права.

Текущий ремонт – это поддержание дома в рабочем состоянии: подкрасить стену в подъезде, заменить лампочку, отремонтировать замок на входной двери. Это обязанность управляющей компании, финансируется из ежемесячной платы за содержание жилья.

Капитальный ремонт – принципиально другое: восстановление или полная замена конструкций и инженерных систем, исчерпавших свой ресурс. Заменить стояки водоснабжения, перекрыть кровлю, укрепить фундамент – это уже капремонт, и он финансируется отдельно: из взносов, которые собственники платят в фонд капитального ремонта. Именно эти работы регулирует ч. 1 ст. 166 ЖК РФ.

Что закон обязывает включить в капремонт – перечень по ст. 166 ЖК РФ

Статья 166 Жилищного кодекса устанавливает шесть обязательных направлений, которые региональный оператор обязан включить в программу для каждого дома:

• Инженерные системы – электро-, тепло-, газо-, водоснабжение и водоотведение
• Лифты и лифтовые шахты – замена или модернизация оборудования, отработавшего нормативный срок
• Кровля – замена кровельного покрытия, стропильной системы, восстановление водоотведения
• Подвальные помещения – ремонт общего имущества, расположенного в подвале
• Фасад – восстановление штукатурки, облицовки, при необходимости – утепление
• Фундамент – гидроизоляция, усиление несущих конструкций, заделка повреждений

Это минимум, гарантированный федеральным законом. Субъекты РФ вправе расширять этот перечень – добавлять утепление фасадов, установку общедомовых приборов учёта, благоустройство и другие работы.

Фундамент и подвал – что конкретно делают

Фундамент ремонтируют не тогда, когда «пришло время», а когда есть объективные признаки разрушения, трещины в стенах первого этажа, промерзание подвала, деформация отмостки, проседание грунта по периметру дома.

В рамках капремонта проводят гидроизоляцию фундаментных конструкций, усиление несущих элементов, заделку трещин и каверн, антисептирование деревянных закладных деталей, восстановление отмостки и герметизацию мест прохода инженерных коммуникаций. В подвале – ремонт несущих конструкций, относящихся к общему имуществу, и восстановление вентиляции подвального пространства. Ремонт внутри подвального помещения, переданного в аренду, за счёт взносов не финансируется.

Фасад при капремонте – это не просто покраска

Распространённое заблуждение, что фасад – косметика, поэтому включают только в нагрузку к другим работам. На деле состав работ значительно шире.

При капремонте фасада восстанавливают штукатурный слой, заменяют облицовочные материалы, ремонтируют или заменяют балконные плиты и ограждения, приводят в порядок входные группы с учётом требований доступности для маломобильных граждан, заменяют оконные блоки в местах общего пользования. Утепление наружных стен включается в объём работ тогда, когда нарушены теплотехнические характеристики ограждающих конструкций, – не автоматически, а по результатам технического обследования. Это важно понимать: если дом технически «тёплый», утепление в план могут не включить, даже если жители считают его необходимым.

Капремонт крыши – плоская и скатная: в чём разница

Крыша – один из первых элементов, попадающих в программу капремонта, потому что протечки разрушают всё здание и быстро дают о себе знать в квитанциях на содержание.

Для скатной крыши работы включают: замену или усиление стропильной системы и обрешётки, замену кровельного покрытия, обработку деревянных конструкций огне- и биозащитными составами, восстановление системы водоотведения (желоба, воронки, трубы), нормализацию вентиляции подкровельного пространства, ремонт или замену пожарных лестниц и ограждений. Для плоской кровли – демонтаж изношенных слоёв, устройство нового «кровельного пирога» с надлежащей гидро- и теплоизоляцией, восстановление примыканий к парапетам и инженерным выводам. Принципиальная разница: на скатной крыше решается вопрос несущих конструкций, на плоской – прежде всего гидроизоляция.

Инженерные системы – что меняют в трубах и проводке

Это самый объёмный и технически сложный раздел капремонта, напрямую влияющий на качество жизни в квартире.

Водоснабжение и водоотведение: замена стояков холодного и горячего водоснабжения, стояков канализации, запорной арматуры на ответвлениях, гидравлические испытания системы после замены. Теплоснабжение: замена трубопроводов тепловой сети от ввода до стояков, восстановление тепловой изоляции, замена расширительных баков и другого оборудования в тепловом узле. Электроснабжение: замена вводно-распределительного устройства (ВРУ), главного распределительного щита (ГРЩ), этажных щитков, разводящих магистралей и стояков. Газоснабжение: ремонт или замена внутридомовых газопроводов – при наличии веских оснований и в строгом соответствии с нормативами безопасности.

Принципиально важная граница: все работы ведутся до отсечного крана или до клеммной колодки квартирного счётчика. В квартиру подрядчик не заходит – внутриквартирные сети остаются ответственностью собственника.

Лифты – когда меняют полностью, а когда модернизируют

Нормативный срок службы лифта – 25 лет. После его истечения оборудование подлежит обследованию, по результатам которого принимается решение: модернизация или полная замена.

Замена включает демонтаж старого оборудования, монтаж новой кабины, лебёдки, противовесов, системы управления, освещение шахты и машинного помещения, пусконаладочные работы и ввод в эксплуатацию. Требования к доступности для маломобильных граждан – расширенные двери, кнопки с тактильным обозначением, речевые информаторы – обязательны при новом монтаже. Если лифт не выработал ресурс, но отдельные узлы вышли из строя, проводят модернизацию: заменяют только изношенные компоненты, что существенно дешевле полной замены.

Дополнительные работы – как добиться их включения в программу

Часть 2 статьи 166 ЖК РФ прямо разрешает регионам расширять федеральный перечень. В ряде субъектов уже включены: утепление фасадов, установка общедомовых приборов учёта тепла и воды, замена мусоропроводов, благоустройство придомовой территории.

Если нужной работы нет в региональной программе вашего дома, собственники могут инициировать её включение через решение общего собрания – особенно если дом формирует средства на спецсчёте, а не у регионального оператора. В этом случае жители сами утверждают перечень и сроки. Важно понимать разницу: «включено в региональную программу» означает, что работа будет проведена за накопленные взносы; если работа включена по решению собрания сверх программы – может потребоваться дополнительный целевой сбор.

Что не входит в капремонт – частые заблуждения

За счёт взносов на капитальный ремонт точно не финансируются:

• Ремонт внутри квартир – замена труб, радиаторов, электропроводки от счётчика
• Замена окон в квартирах – это собственность и ответственность владельца
• Благоустройство двора – только если регион специально включил это в перечень
• Домофоны и видеонаблюдение – в большинстве регионов не входят в программу
• Косметический ремонт подъездов – покраска стен, побелка потолков

Эти работы финансируются либо из платы за содержание жилья (тогда это задача УК), либо по отдельному решению собственников за их счёт. Требовать их проведения от регионального оператора капремонта – значит получить законный отказ.

Могут ли жители изменить перечень работ или отказаться от части из них

Обязательный минимум из ст. 166 ЖК РФ исключить нельзя – он установлен законом. Но в рамках этого минимума собственники вправе влиять на приоритеты, сроки и расширенный состав работ.

Степень влияния зависит от способа формирования фонда. Если дом копит средства на спецсчёте, общее собрание определяет сроки ремонта, может скорректировать или расширить перечень в пределах закона, выбрать подрядчика. Если деньги идут в «общий котёл» регионального оператора – оператор сам планирует сроки и объёмы, а собственники могут лишь согласовывать решения. Переход на спецсчёт возможен, но требует решения квалифицированного большинства – не менее 2/3 голосов – и занимает до двух лет: накопленные средства переводятся не мгновенно.